Au moment de la signature du contrat de location d’un local à usage commercial, les deux parties fixent librement le prix du loyer. Celui-ci sera généralement fixé en fonction de la valeur locative du local.
La révision du loyer interviendra en principe au moment du renouvellement du bail sauf s’il y a une clause d’indexation stipulée dans le contrat.
Cependant, en cours de vie du bail, le locataire ou le bailleur ont la faculté de faire réviser le loyer. Le preneur du bail (le locataire) demandera une diminution du loyer tandis que le propriétaire des locaux (le bailleur) proposera une hausse du loyer.
La réglementation en matière de révision du loyer commercial en cours de bail est très stricte.
Il existe deux méthodes de révision de loyer :
- La révision triennale
- La révision du contrat pour imprévision
La révision triennale
La révision triennale ne peut s’appliquer que s’il n’y a aucune autre clause de révision prévue dans le bail. Cette faculté est d’ordre public. C’est-à-dire que les parties ne peuvent écarter le principe de révision de loyer. Il s’agit d’un droit qui peut être exercé même si le bail ne le prévoit pas. La révision peut être sollicitée par l’une des parties même si dans la pratique elle est sollicitée dans la grande majorité des cas par le bailleur quand il réclame une augmentation. Ce type de révision est recevable trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou bien après le point de départ du bail renouvelé si il s’agit d’une seconde ou troisième révision en cours de bail. Le prix d’un bail est fixé pour trois ans. Les nouvelles demandes de révision ne peuvent être formulées que tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. La révision du loyer ne prend effet et le nouveau loyer est dû à compter du jour de la demande en révision. Il est important de noter que la révision triennale du loyer est plafonnée, qu’elle soit à la hausse ou à la baisse. Le demandeur ne peut effectivement pas décider librement l’augmentation ou la diminution du montant du loyer. Si il n’y a pas d’accord entre les parties, il reviendra au Président du tribunal de grande instance de fixer le montant du loyer. Cette demande doit être formée par un acte extrajudiciaire (acte d’huissier) ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est important qu’il soit précisé dans la demande, le montant du loyer révisé ou offert sous peine de nullité.La révision du contrat pour imprévision
Depuis l’ordonnance n°2016-31 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, il serait possible de réviser le contrat de bail commercial pour imprévision. Ce principe est consacré dans l’article 1195 du code civil. Concrètement, le locataire pourra demander au propriétaire du local commercial de réviser l’ensemble du bail si « un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour le locataire qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque ». Si le bailleur refuse de renégocier ou si la renégociation se solde par un échec, les parties peuvent conjointement décider de saisir le juge qui procédera à l’adaptation du contrat. Si le bailleur ne veut pas renégocier, le locataire pourra saisir le juge. Celui-ci décidera de réviser ou de mettre fin au bail commercial à la date et aux conditions qu’il fixera. Pour pouvoir recourir à ce mécanisme de révision de votre bail et notamment de votre loyer, il faut réunir les conditions suivantes :- un changement de circonstances imprévisibles au moment de la formation du contrat
- l’exécution du contrat excessivement onéreuse (impossibilité de payer son loyer du fait de la perte de son chiffre d’affaire)